Para elaborar los distintos proyectos, lo primero será revisar la normativa existente, es importante considerar la participación activa de los miembros de la cooperativa en coordinación constante con el equipo asesor.
Normativa
Para ejecutar el diseño, primero habrá que revisar, a partir del análisis de cabida, todas las demás normas que aplican al proyecto. Este conjunto de normativas son el punto de partida o el piso desde el cual se deberán partir. Por ende, resulta fundamental tenerlas siempre presentes a la hora de proyectar y sugerir cambios durante todo el proceso.
Decreto Supremo N°49
En el Decreto Supremo N°49 (DS-49) se especifican todas las normas a seguir para aplicar al Fondo Solidario de Vivienda, en vigencia desde el 21/06/2017. En otras palabras, son los requisitos que debe cumplir el proyecto para obtener los subsidios necesarios para ejecutarse. Cabe destacar que este decreto no corresponde a las cooperativas de vivienda sino a un programa de vivienda social general, por ende el campo de acción se tiene que adaptar a esas normas.
A modo de comprender generalmente el programa, a continuación, se presentan los artículos más relevantes que aplicarían al proyecto arquitectónico de vivienda cooperativa. Se recomienda para información más detallada revisar el documento en sí.
En adición al decreto, existe una modificación a algunos artículos que corresponde al último llamado para la conformación de cooperativas, en la Resolución Exenta N°01266, con fecha 20/08/2020. Esta acotación irá abajo del artículo que corresponda, precedida de un asterisco (*).
-Artículo 9. Del Proyecto Habitacional
Describe las diferentes tipologías que pueden ser ingresadas para postular al subsidio. La que aplica en este caso es la Construcción en Nuevos Terrenos (CNT):
“En la modalidad de construcción de viviendas, podrán ser ingresados al SERVIU para su calificación proyectos habitacionales correspondientes a las siguientes tipologías:
a) Construcción en Nuevos Terrenos (CNT), incluidos los Megaproyectos (MP): La construcción de un conjunto habitacional incluyendo su urbanización, que deberá contar con un solo permiso de edificación y/o loteo, y deberán tener un mínimo de 10 viviendas y un máximo de 160, considerando el equipamiento y áreas verdes contemplados en la normativa vigente. El proyecto podrá incorporar infraestructura y/o edificaciones existentes en el terreno en el que se desarrolle, considerando su recuperación o rehabilitación como parte de la intervención.” (Artículo 9, DS-49)
-Artículo 35. Subsidios complementarios: En adición a los subsidios base, se podrá optar a subsidios adicionales dependiendo de si el proyecto cumple con ciertos requisitos. Entre ellos, los relacionados a la arquitectura son:
a) Subsidio Diferenciado a la Localización: Describe los requisitos que el proyecto debe cumplir en cuanto a cercanía a servicios, vías de urbanización y equipamiento, entre otras especificaciones. Este ítem está relacionado directamente con el de terreno (G 5.1.2)
d) Subsidio de Densificación en Altura: se detallan los requerimientos para los proyectos de CNT, como por ejemplo que las edificaciones sean de 3 pisos habitables o más, o que las unidades de vivienda tengan una superficie edificada y habilitada no inferior a 55 metros cuadrados, incluyendo 3 dormitorios con condiciones de habitabilidad de acuerdo al cuadro normativo, entre otros requerimientos (sigla cuadro normativo)
f) Subsidio para personas con discapacidad: Contempla un subsidio de 20UF si algún integrante del grupo familiar presenta una discapacidad acreditada por el Registro Nacional de la Discapacidad. El monto sube a 80 UF si es de movilidad reducida. En ambos casos el diseño deberá contemplar aquellas condiciones en el proyecto habitacional.
g) Subsidio de Equipamiento y Espacio Público: corresponde a 20 UF por familia destinados a obras de ejecución de espacio público del proyecto. El monto puede aumentar en 2 UF por punto porcentual adicional si se ceden metros cuadrados adicionales a lo mínimo establecido, con un máximo de 6 UF por familia. (ver SIGLA OGUC)
Para ver el equipamiento mínimo que deben tener los proyectos revisar el Artículo 46, detallado más adelante.
*En el último llamado a la conformación de Cooperativas se agrega la posibilidad de considerar los siguientes espacios comunes en el proyecto:
- Recintos para comercio
- Talleres u otros servicios comunitarios
- Corredores cubiertos o sombreaderos
- Cubiertas verdes habitables
- Ornato y/o huertos o plantaciones en espacios comunes
- Cierros del lote, ya sean perimetrales y/o hacia el espacio público, o entre unidades
- Intervenciones artísticas tales como instalación de figuras y paisajes, materializados mediante mosaicos, murales de pintura y/o arte urbano.
k) Subsidio para Proyectos de Mediana Escala:
“Para proyectos de Construcción en Nuevos Terrenos, podrá disponerse de hasta 50 Unidades de Fomento adicionales por familia para el financiamiento del proyecto habitacional, en los siguientes casos:
- Proyectos que no sobrepasen las 70 viviendas, emplazados en comunas de más de 40 mil habitantes (…)
- Proyectos que no sobrepasen las 30 viviendas, emplazados en comunas de hasta 5.000 mil habitantes (…)” (Artículo 35, DS-49)
Artículo 43. Estándar Técnico de los Conjuntos en Proyectos Habitacionales de Construcción
En este artículo se especifican algunos criterios que el proyecto debe cumplir como conjunto habitacional. Entre ellos se encuentran:
“No podrá accederse a las viviendas o edificios colectivos de viviendas que conforman el proyecto, a través de áreas verdes o destinadas a equipamiento. Cuando se trate de edificios colectivos de viviendas todas las fachadas del edificio, así como las escaleras cuando se encuentren adosadas exteriormente al volumen del edificio, deberán contener vanos y/o aperturas que permitan el control visual hacia el exterior.” (Artículo 43, DS-49)
En primer lugar la vivienda deberá cumplir a lo menos con el estándar que señala el presente artículo y con las características, superficies, dimensiones y espacios de separación mínimos indicados en el Cuadro Normativo de Proyectos Habitacionales de la Resolución Exenta N°7712.
En aquel se especifican:
- Recintos (tipos de dormitorios, baños, closet, cocina, estar-comedor), su mobiliario básico y áreas de uso mínimas.
- Circulaciones, puertas y escaleras.
- Especificaciones de recintos para personas con movilidad reducida.
- Vialidad.
- Áreas verdes.
- Estacionamientos.
En complemento a lo anterior, este artículo establece, a grandes rasgos, disposiciones respecto a las tipologías de vivienda acuerdo a su dotación inicial de dormitorios, y su eventual ampliación.
*si bien se rige que la conformación de las viviendas debe constar de al menos 1 dormitorio, 1 baño, sala de estar-comedor y cocina, y contar con un mínimo de 42 m2 para proyectos de CNT, en la última Resolución Exenta respecto a la conformación de Cooperativas de vivienda se modifican aquellas disposiciones en el ítem 13 de Estándar Arquitectónico:
- La cantidad de habitaciones de la vivienda dependerá de la cantidad de habitantes, y la superficie mínima se aumenta, según la siguiente tabla. La cantidad de dormitorios por vivienda se podrá adaptar a las necesidades de cada familia que integre la cooperativa.
fuente: Resolución Exenta N°7712
- Respecto a los recintos interiores se establece cierta flexibilidad en comparación a la legislación anterior. Excepcionalmente, si un conjunto contempla un área común de lavado, no será necesario considerar la logia en las unidades, y su superficie se contabilizará para efectos del cumplimiento de la superficie mínima del cuadro superior. Respecto a otros recintos no se especifica, pero sí cabe la posibilidad de admitir cambios en la distribución interior, dependiendo de las características de los núcleos familiares que conforman la Cooperativa y con previa autorización del director SERVIU respectivo.
Artículo 46. Del equipamiento de los proyectos habitacionales
Todos los proyectos de construcción, a excepción de las tipologías de Construcción en Sitio Propio, Densificación Predial y Pequeño Condominio, deberán considerar áreas verdes y equipamiento. El estándar de equipamiento se determinará según la cantidad total de viviendas.
- Para conjuntos de más de 30 viviendas, los requerimientos se detallan en la siguiente tabla:
Fuente: Decreto Supremo 49
Instrumentos planificación territorial
Estas normas se aplican a una escala urbana y territorial, por ende, varían dependiendo de la ubicación del proyecto. A través de estos planos se estipula la normativa de cada sector, es decir, los valores de los distintos conceptos del Certificado de Informes Previos. Estos instrumentos condicionan principalmente la morfología del proyecto en cuanto a su diseño. Muchas veces ha ocurrido que lo definido en estos documentos no está en sintonía con los requerimientos o deseos de la comunidad por lo que suele provocar conflictos a la hora de ejecutar los proyectos. Es por esto que la Cooperativa suele tomar un rol activo en cuanto a definir nuevos estándares de habitabilidad desafiando lo que dictan estas normas.
Plan Regulador Metropolitano
El Plan Regulador Metropolitano es un instrumento de planificación territorial que orienta, fomenta y regula el desarrollo urbanístico del territorio, en especial de sus centros poblados y sus sistemas de espacios públicos.
“Las disposiciones contenidas en esta Ordenanza se refieren a las materias siguientes: Límites de Extensión Urbana, Zonificación Metropolitana, Uso del Suelo, Equipamientos de Carácter Metropolitano e Intercomunal, Zonas Exclusivas de Usos Molestos, Áreas de Restricción, Áreas de Resguardo de la Infraestructura Metropolitana, Intensidad de Ocupación del Suelo, como asimismo actividades que provocan impacto en el sistema metropolitano y exigencias de urbanización y edificación cuando sea pertinente.” (Titulo 1: disposiciones generales, Artículo 1.2, Plan regulador metropolitano de Santiago)
Plan Regulador Comunal
Operando a una escala menor que el Plan Regulador Metropolitano, es aquel en que el tema tratado o la norma que se establece involucra a una comuna específica. Es un instrumento de planificación territorial que contiene un conjunto de disposiciones sobre adecuadas condiciones de edificación, y espacios urbanos y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento (Artículo 41 LGUC).
Contiene diferentes planos normativos:
- Plano Zonas Usos de Suelo. ¿Qué se puede construir? El Plano de Zonas de Usos de Suelo da cuenta de los tipos de uso construibles en cada zona de la comuna.
- Plano de Zonas de Edificación. ¿Cómo se puede construir? El Plano de Zonas de Edificación da cuenta de la tipología edificatoria construible y permitida en cada zona de la comuna, según su Ordenanza Local. La Ordenanza Local de cada comuna define la cantidad de tipologías según altura, edificación continua o aislada, cierros, constructibilidad, entre otros, para cada zona.
- Plano Espacio público y vialidad. ¿Cuánto se permite construir? En este Plano de Espacio público y vialidad (PRC Providencia), podremos saber acerca de las líneas oficiales y límites dentro del espacio público y vialidad además de las áreas verdes públicas.
- Plano áreas y zonas protegidas. Consideraciones y restricciones al momento de construir En este Plano de Áreas, Zonas e Inmuebles Protegidos, conforme a la Ley N° 17.288 de Monumentos Nacionales y de acuerdo con los Decretos que se señalan en cada caso, podremos conocer los Monumentos Históricos a la fecha y dentro del territorio comunal que han sido declarados por el Consejo de Monumentos Nacionales, y se grafican en el siguiente plano :
- El Certificado de Informes Previos (C.I.P) (G5.2.2)
https://www.catalogoarquitectura.cl/cl/oguc/marco-normativo-plan-regulador-comunal
Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC)
Es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcción(es) y contiene las disposiciones reglamentarias de la ley, regula los procedimientos administrativos, el proceso de la planificación urbana, la urbanización de los terrenos, la construcción y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en la urbanización y la construcción (Artículo 2° LGUC). En otras palabras, es la ley madre que rige a toda construcción dentro del territorio nacional. Es por ello que a menudo se referencian artículos de ésta en otros reglamentos.
Elaboración del proyecto de loteo, arquitectura de la vivienda y equipamiento, incluida la ampliación proyectada, si corresponde
Considerando el diseño participativo, se deben generar los siguientes productos:
- Plantas, cortes, elevaciones, cuadro de superficies y detalles constructivos del proyecto de arquitectura de las viviendas, incluida la ampliación proyectada y otros antecedentes, elaborados de acuerdo con el Itemizado Técnico de la construcción y el Cuadro Normativo
- Permiso de edificación otorgado por la DOM.
- Plano y Memoria de loteo aprobado por la DOM y firmado por el profesional competente, que incluya cuadro de superficies, emplazamiento de las viviendas, áreas y/o edificaciones que se destinarán a áreas verdes o equipamiento, servidumbres, etc., cuando corresponda.
- Plano de emplazamiento, con coordenadas georreferenciadas (x,y) y dirección del proyecto, cuando corresponda.
- Resolución por la autoridad sanitaria competente, que aprueba solución particular de alcantarillado.
- Declaración o estudio de impacto ambiental, tramitado y aprobado por el Servicio de Evaluación Ambiental, o la Comisión de Evaluación, cuando corresponda.
Permiso de edificación
El listado de documentos que se deben presentar en la Dirección de Obras Municipales para solicitar un permiso de edificación son los siguientes:
1.- Solicitud de permiso de edificación, firmado por el propietario, Arquitecto, Constructor, e Ingeniero Civil (según corresponda).
2.- Listado de todos los documentos y planos que componen el expediente, firmado por el Arquitecto.
3.- Declaración simple del propietario de ser el titular del dominio del predio.
4.- Fotocopia de la escritura de propiedad con inscripción de dominio vigente.
5.- Certificado de informes previos, línea y número para terrenos ubicados en área urbana; para terrenos ubicados frente a caminos enrolados por el MOP se debe adjuntar Acta de Cierre entre Vialidad y Propietario.
6.- Patente Municipal de Arquitecto, Constructor e Ingeniero Calculista según corresponda.
7.- Declaración del Arquitecto por el estado de la obra.
8.- Formulario único de estadística de edificación (INE).
9.- Certificado de factibilidad de dotación de servicios de Agua Potable y Alcantarillado, en caso de no existir empresa de Servicios Sanitarios en el área (por ser zona rural). Para obtenerlos se deben ingresar los planos de Instalaciones Sanitarias , Gas y Electricidad y respectivas memorias de cálculo y especificaciones técnicas (EETT) en sus organismos respectivos.
10.- Planos de Arquitectura
11.- Especificaciones Técnicas (ETT) detalladas por partida
12.- Planos de estructura y memoria de Cálculo según artículo 5.1.7. y 5.3.2. y lo dispuesto en el Título 5, Capítulo 6 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.
Links de apoyo:
https://www.chilecubica.com/estudio-costos/tr%C3%A1mites-y-permisos/
Elaboración del proyecto de estructuras de viviendas y equipamiento.
Considerando el diseño arquitectónico, un profesional competente deberá generar:
- Planimetría y Memoria de Cálculo de viviendas y equipamiento, aprobados en el permiso de edificación, elaborado según los requisitos del Itemizado Técnico de la Construcción, firmado por el profesional competente.
- Planimetría y Memoria de Cálculo del proyecto de obras de habilitación, elaborado según los requisitos del Itemizado Técnico de la Construcción, firmado por el profesional competente.
Elaboración de proyectos de instalaciones domiciliarias de viviendas y equipamiento
Considerando el diseño arquitectónico, uno o varios profesionales competentes deberán generar:
- Planimetría completa, memoria y especificaciones, de acuerdo a normativa específica vigente de los proyectos de agua potable, alcantarillado, electricidad y gas, cada uno firmado por el profesional competente.
Elaboración, preparación y aprobación de los proyectos urbanización y especialidades
Cuando corresponda, profesionales competentes deberán generar:
- Planimetría, perfiles, memoria de cálculo y especificaciones técnicas del proyecto de pavimentación y evacuación de aguas lluvia, aprobado por el SERVIU, respecto del proyecto de loteo aprobado por la DOM.
- Elaboración de los proyectos de suministro de servicios de: electrificación, agua potable, alcantarillado y gas, según las normativas aplicables que les correspondan.
- Elaboración de proyectos de red de incendio, sistema de eliminación de basura, u otras especialidades, cuando corresponda.
- Elaboración de proyectos de áreas verdes, juegos infantiles, área deportivas y otros elementos de equipamiento comunitario y/o mejoramiento del entorno urbano
- Tramitación y obtención de cambio de uso de suelo, cuando corresponda
Tramitación y obtención del permiso de loteo con construcción simultánea
- Permiso de loteo, aprobado por la DOM
- Planimetría y especificaciones técnicas del proyecto de rotura y reposición de pavimento aprobado por el SERVIU, cuando corresponda.
Elaboración de las especificaciones técnicas de todas las obras a ejecutar, incluida la ampliación proyectada
Especificaciones Técnicas de todos los proyectos e ítems considerados en el proyecto, firmadas por los profesionales competentes, que incluye proyectos de:
- Arquitectura,
- Estructuras,
- Instalaciones domiciliarias,
- Habilitación y/o mejoramiento del terreno,
- Urbanización,
- Áreas verdes y equipamiento,
- Otras especialidades (red de incendio, eliminación de basura en edificaciones en altura, etc.), cuando corresponda.
Elaboración del presupuesto definitivo de las obras. Considera los presupuestos detallados de todas las obras a ejecutar, incluida la ampliación proyectada.
- Presupuesto de cada proyecto, detallando todas las partidas involucradas en la obra y definidas en las especificaciones técnicas; la cantidad a ejecutar; el precio unitario; el costo total de la partida y los gastos generales y utilidades.
- Presupuesto total del proyecto.
- Cuadro de financiamiento.
Selección y contratación de la empresa constructora que ejecutará las obras
- Elaboración de las bases de licitación, cuando corresponda.
- Selección de la empresa constructora que ejecutará las obras.
- Elaboración y tramitación del contrato de construcción, conforme a lo dispuesto en el Párrafo VI, Art. 29, del DS 49, V. y U., de 2011.