Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales; Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos UC y Ministerio de Vivienda y Urbanismo
«¿Cuánto y cómo han incidido las normas de excepción (conjunto armónico y fusión predial) en los procesos de densificación residencial intensiva del Área Metropolitana de Santiago?»
PALABRAS CLAVE: Densificación, Planificación, Normativa Urbana
El proyecto analiza el impacto que tienen las normas de Conjunto Armónico y Premio por Fusión Predial (Artículos 107, 108 y 109 y Artículo 63 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, respectivamente) en el proceso de densificación residencial en 15 barrios del Área Metropolitana de Santiago (AMS). Esta investigación se enmarca en el convenio de colaboración para el desarrollo, modernización y progreso de la ciudad entre el MINVU y la FADEU, el cual tiene por objetivo realizar estudios e investigaciones en materias urbanas. La iniciativa de analizar estas normas nace de las inquietudes de la División de Desarrollo Urbano del MINVU por conocer el impacto que estas normas están teniendo en los procesos de transformación urbana. Además se incluye dentro del análisis un estudio respecto al impacto que podría tener el DFL 2 (Plan Habitacional, 1959) sobre el territorio, al incluir también un beneficio de constructibilidad en los proyectos.
Estos incentivos son denominados aquí como “normas de excepción”, en tanto constituyen beneficios reglamentados por una jerarquía superior nacional, mediante los cuales es posible sobrepasar los parámetros máximos de densidad y/o edificabilidad establecidos por los instrumentos de planificación territorial locales. Estos beneficios no representan necesariamente los intereses de las comunidades locales y son aplicados especialmente en zonas urbanas consolidadas o en procesos de densificación en prácticamente todo el país.
Objetivos
Se busca analizar el fenómeno de la obtención de incentivos normativos en el proceso de densificación residencial intensiva desde su relación con la forma urbana, con el fin de contribuir a objetivar la discusión en torno al impacto de dichas normas sobre el actual escenario urbano.
Esta investigación tiene por objetivo cuantificar el impacto que han tenido estas normas en la densidad y constructibilidad de los proyectos de densificación residencial posteriores a la década de 1990 y comprender de qué forma se ha materializado la existencia de dichos incentivos.
Metodología
Para analizar el fenómeno de los incentivos normativos y su impacto sobre los procesos de densificación residencial en el AMS, se revisó la divergencia entre los datos registrados en permisos de edificación de 435 proyectos de densificación residencial, y los códigos urbanísticos establecidos en los planos reguladores comunales (coeficientes de constructibilidad, densidades y alturas máximas, entre otros) de las 9 comunas analizadas que contienen los 15 barrios estudiados y que incluyen Estación Central, Quinta Normal, Santiago, Macul, Ñuñoa, Providencia, Las Condes, San Miguel y Recoleta.
Resultados
Uno de los primeros hallazgos es el evidente contraste de beneficios entre las normas de excepción reguladas por la LGUC y por la OGUC. Se identifica una predominancia de casos con “premio por fusión predial” con el 63% de los proyectos y una baja presencia del beneficio “conjunto armónico” en las unidades seleccionadas, donde solamente el 0,2% de los casos cuenta exclusivamente con este beneficio, y el 0,7% tienen ambos beneficios. Por otra parte, el 32% restante de los permisos no se acogen a estar “normas de excepción”. Este tercio indicaría que la obtención de beneficios que incrementan la constructibilidad no es una condición fundamental para los procesos de densificación residencial.
Sin embargo, del total de casos analizados un 99,8% se acoge a los beneficios del DFL2 que contemplan una mayor constructibilidad, pudiendo alcanzar hasta un 20% más de superficie que la permitida por el PRC.
Los resultados de la presente investigación son presentados en un informe detallado, una ponencia en Intersecciones y un artículo que se encuentra en elaboración.