Búsqueda de terreno
En la búsqueda de terrenos los/as protagonistas son los pobladores, quienes se organizan en los territorios, ya que son los que más saben las necesidades y la lucha que se da para obtener un techo. En este proceso se pretende buscar los terrenos disponibles a través de diferentes medios:
- Red de apoyo entre pobladores: informarse a través de los vecinos, amigos y familiares si han visto o saben de algún terreno en venta o terreno eriazo
- Búsqueda en redes sociales.
- Avisos publicitarios
- Corredores de propiedades
Se consideran acá la localización del terreno, el dueño y la tasación. Así mismo, se revisan antecedentes de las normas que aplicarán al terreno o los terrenos observados, además de la realización de un estudio para la viabilidad de un proyecto habitacional en dicho terreno.
Una vez obtenida la información del terreno: dirección, dueño, valor uf m2, se debe conseguir el CIP (Certificado de Informes Previos) del terreno. Este se presenta en la oficina de partes del SERVIU, el cual es entregado al ejecutivo de proyecto que corresponda a la comuna, quién es el encargado de revisar y factibilizar los terrenos, esto se demora alrededor de una semana para obtener una respuesta ya sea favorable o no.
Es importante considerar que existen dificultades y limitaciones hacia las comunidades organizadas ya sea por parte de los mismos dueños de terrenos quienes no quieren vender al SERVIU porque el proceso es muy burocrático o, a veces, la gente más acomodada de las comunas rechaza viviendas sociales a su alrededor, evidenciando una lucha constante a la discriminación.
Certificado de Informes Previos (CIP)
En este documento (ejemplo adjunto en el Anexo) se señalan las condiciones y limitantes que la normativa urbanística exige en el predio o terreno, de acuerdo a las normativas que constituyan el instrumento de planificación respectivo (Plan Regulador Comunal (PRC), entre otros). Puede solicitarse personalmente a la Oficina de Archivos de la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente, o vía electrónica a través de la página web de la municipalidad respectiva.
Este certificado contiene:
- Usos de suelos permitidos y prohibidos: Esto nos ayudará a determinar el uso de suelo de nuestro predio
- Coeficiente de constructibilidad: Este coeficiente fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre nuestro terreno
- Distanciamiento.
- Altura máxima.
- Adosamiento.
- Coeficiente de ocupación de suelo: Relación entre la superficie total construida en todos los niveles de la edificación y la superficie total del terreno sobre el cual se emplaza.
- Sistema de agrupamiento: Estará destinado a definir las alternativas de emplazamiento de las edificaciones dentro del predio y se determinarán en los PRC y Planes Seccionales. Se distinguen 3 básicos: aislada, pareada y continua
- Rasantes: Recta imaginaria que, mediante un ángulo de inclinación determinado, establece el volumen o envolvente máxima que determina los límites para la construcción de una edificación, garantizando una cantidad de luz natural mínima para espacios públicos y privados.
A partir de este certificado se desarrolla el Estudio de Cabida.
Estudio de cabida
Este estudio pretende responder al qué, cuánto y cómo podemos construir en un predio. Guarda relación con la capacidad (espacial y normativa) que tiene un terreno o conjunto de terrenos para contener cualquier tipo de construcción. El estudio de cabida está íntimamente ligado a los instrumentos de planificación territorial, los cuales entregan normas que definen y regulan lo que puede contener cada sitio.
Ejemplo 01:
En primer lugar se recopilan ciertos datos sobre las características del terreno a partir del CIP:
- Coef. Max. de Constructibilidad: 4
- Coef. Max. de Ocupación de suelo: 0.5
- Distancia del medianero: 5m
- Antejardín: 5m
- Dimensión del terreno: 25m x 50m
Para obtener los m2 construibles se aplica el coef. de Constructibilidad: 1250 x 4 = 5.000 m2
→ 5.000 m2 es la mayor cantidad de metros cuadrados que se pueden construir en el terreno
Para obtener la distribución de estos en relación con el coef. de Ocup. de suelo: 1250 x 0.5 = 625 m2
→ Se deberá tener en cuenta el distanciamiento a los medianeros cambiando el valor a 600m2
Para obtener la cantidad de pisos se aplican los dos valores anteriores: 5000 / 600 = 8.5
→ Se considera el número inferior, es decir 8 pisos
Para obtener los m2 de áreas comunes estas se deben dividir en la sup. total construida y ser menor al 20%
Considerando que se pueden construir 5000 m2 en un edificio de 8 pisos de un máximo de 600m2 cada piso, la distribución de las distintas áreas (tales como áreas verdes, áreas comunes, circulaciones y vivienda) dependerá del diseño proyectado, y este se regirá según la reglas del plan regulador y del presupuesto disponible.
Ejemplo 2:
Comuna de la Florida
Superficie m2: 60.000 Uso de suelo: Varios
Densidad bruta max.: 471 hab/há Sup. Predial max.: 700 m2
Coef ocupación de suelo: 0.45 Coef. Constructibilidad: 1,8
Antejardines: 5 m
N° de viviendas: 707 N° máximo de viviendas: 883
Áreas verdes: *Densidad sobre 70 hab/há máximo del 10%* 8,203% = 4.921,80 m2
Lotes: *Promedio de sup. de lotes proyectados considerando densidad máx* = 41.397 m2
M2 de áreas multiuso: *Densidad sobre 70 hab/há máximo del 04%* = 536,40
Circulaciones: *Máximo de 30%* = 12.000 m2
*Según plan regulador
Factibilidad servicios
Certificado de factibilidad de dación de servicios emitido por las entidades correspondientes o, en el caso de los servicios de agua potable y alcantarillado, convenio suscrito de acuerdo al artículo 33 C del D.F.L. (MOP) N° 382, de 1989, agregado por el número 2 del artículo único de la Ley N° 20.307, salvo que se trate de un proyecto aprobado conforme a lo señalado en el artículo 55 de la LGUC. En el caso que el proyecto se encuentre emplazado dentro de un área en que opera un Comité de Agua Potable Rural, éste podrá certificar la factibilidad de agua potable, si corresponde
Plano emplazamiento
Plano de emplazamiento del loteo, con coordenadas de georreferenciación (x,y) y dirección del proyecto, de acuerdo a especificaciones técnicas fijadas por resoluciones del Ministro de Vivienda y Urbanismo, a escala suficiente para graficar el límite urbano y el límite del área operacional de la empresa sanitaria que incide en el proyecto, el distanciamiento desde el punto más cercano del terreno al punto de acceso a transporte público, salud y educación, y la o las vías por las que se accede al proyecto, graficando a escala el corte dimensionado del perfil de dicha vía, cuando se deban acreditar para el cumplimiento de alguno de los requisitos de este reglamento.
Contrato compraventa
Contrato de promesa de compraventa suscrito ante Notario, cuyos términos sean coincidentes y no se contrapongan con el Contrato de Promesa de Compraventa Tipo entregado por el SERVIU, acompañado de copia de la inscripción de dominio a nombre del promitente vendedor, con certificado de vigencia y certificado de hipotecas y gravámenes, de interdicciones y prohibiciones y litigios pendientes de 30 años.
Opcionalmente, se podrá acreditar disponibilidad de terrenos de propiedad de SERVIU, del municipio respectivo o de Bienes Nacionales, mediante documentos oficiales en que conste la voluntad de transferir o enajenar.
Informe compra del terreno
Indicando los montos de subsidio y ahorro inicial y adicional que comprometen las familias.
Informe técnico relativo a las condiciones del terreno
Incluyendo una descripción de su topografía, de las condiciones geotécnicas considerando los antecedentes y referencias con que se cuente, de las servidumbres y/o gravámenes si existiesen, y en general de condiciones que pudieran afectar el desarrollo posterior del proyecto.