Actores, prácticas e impactos de las geografías de la financiarización urbana en Chile

Hoy enfrentamos una crisis social urbana profunda que tiene manifestaciones como el incremento de la desigualdad y la crisis de asequibilidad a la vivienda. En este contexto, se hace fundamental estudiar las geografías de la financiarización más complejas, que implican la subsunción de lo urbano al capital financiero, lo cual ha constituido “un campo ciego que persiste en la reflexión en geografía urbana y económica sobre la financiarización y la producción del espacio urbano” (Santana, 2021:316)

PALABRAS CLAVE: FINANCIARIZACIÓN, MERCADO INMOBILIARIO, TRANSFORMACIONES SOCIO-ESPACIALES

Resumen

En las últimas décadas hemos sido testigos de la progresiva conexión de las dinámicas del mercado de capitales y la ciudad, a través de la transformación del suelo urbano y el mercado inmobiliario en activos financieros mediante diversos mecanismos de securitización o titulación.

Este fenómeno se ha desplegado a escala global, constituyéndose en una temática de investigación para los estudios urbanos desde los setenta (Lefebvre, 1970, 1974), intensificándose en los últimos años por la magnitud que está alcanzando el fenómeno (Aalbers, 2017; Aalbers, Fernandez & Wijburg, 2020; Hulse & Reynolds, 2018; Méndez, 2018, 2019; Nethercote, 2019; Rolnik, 2017; Ryan-Collins, Lloyd & Macfarlane, 2017).

Nuestra región y país no están ajenos a esta tendencia y se ha constituido una creciente literatura que ha abordado esta temática desde diversas perspectivas: centrada en la inversión inmobiliaria comercial (Sanfelici, 2021); de la participación de los fidecomisos en los bienes raíces (Gasca & Castro, 2021); de la deuda habitacional (Daher, 2013; Santana-Rivas, 2020); de los fondos de inversión inmobiliaria (Cattaneo, 2011; Daher, 1995; Socoloff, 2021); del papel de las compañías de seguros en la compra de suelo (Gasic, 2018, 2021), el mercado de arriendo (Rolnik, Andrade & Marin, 2021) y del papel de los inversionistas (Herrera & López-morales, 2021; Vergara-Perucich & Aguirre, 2019), entre otros aportes.

En Chile las investigaciones se han concentrado principalmente en los efectos de la financiarización en la vivienda (Cattaneo, 2011; herrera & Lopez-Morales, 2021; Vergara-Perucich & Aguirre, 2019) y el suelo urbano (Gasic, 2018 y 2021). Mientras que, en términos de actores, la atención ha estado centrada preferentemente en los rentistas y en menor medida en los fondos de inversión inmobiliaria (FII) y compañías de seguros de vida (CSV), con algunas excepciones (Cattaneo, 2011; Daher, 1995, Gasic, 2018; 2021).

Algunas particularidades de los fondos de inversión inmobiliaria y las compañías de seguros de vida que le dan relevancia a su estudio, es que constituyen un modelo de negocios diferente al adoptado por las formas de desarrollo y además cumplen un papel coordinador por las instituciones financieras en el montaje del negocio. Por esto, ofrecen un ángulo de interés para observar las consecuencias de la articulación del mercado inmobiliario y los mercados financieros (Gasic, 2018; Sanfelici, 2017). En el caso de Chile, ambos agentes tienen una inversión de más de 15 mil millones de dólares en activos inmobiliarios al año 2021, según Acafi (2021) y asociación de aseguradoras de chile (2021) y esto demuestra su poder transformador en la ciudad. Por tanto, se propone estudiar el papel que juegan estos dos agentes en la financiarización urbana, a partir de las siguientes preguntas: ¿quiénes son los principales agentes del proceso de financiarización urbana en chile a través de los FII y CSV? ¿Cómo se toman las decisiones de inversión y con que actores se relacionan? ¿Cómo se vinculan sus prácticas con la distribución y localización geográfica de sus inversiones? Y ¿Qué impactos tienen sus inversiones en el patrón de desarrollo urbano y cuáles son sus consecuencias socio-espaciales?

Enfoque Metodológico

El enfoque metodológico propuesto para esta investigación mezcla métodos cuantitativos y cualitativos para poder complementar el conocimiento sobre el objeto de estudio, en lo que se ha denominado un enfoque de integración (Bryman, 2016). Ambas aproximaciones metodológicas analizan aspectos diferentes de un mismo problema integrándose en la etapa de las explicaciones o conclusiones. Así, se propone un análisis cuantitativo para identificar los agentes, analizar sus vínculos, identificar tipologías y localizar sus inversiones y sus efectos; y un enfoque cualitativo para entender las expectativas, percepciones, objetivos y decisiones que influyen en las características de los activos inmobiliarios adquiridos.

Esta integración de métodos nos permitirá tener un panorama amplio de como actúan estos agentes en la ciudad, medir y analizar sus efectos, y poder compararlos con otras investigaciones que han vinculado estas prácticas y su influencia en los patrones de desarrollo urbano desde una perspectiva amplia y no solo desde la vivienda.