Fuente: Emol.com
20 de Junio de 2025 | 07:17 | Por Pablo San Martín, Emol
En Chile un 26,2% de los hogares vive bajo este régimen.
El arriendo se ha convertido en la opción predominante para un número creciente de familias chilenas, lo que en los últimos días ha sucitado un debate.
Es que mientras algunos plantean que es necesario ir hacia una regulación más rígida -con el objetivo de proteger a arrendatarios-, otros creen que ese camino solo pondrá trabas.
Las principales cifras
Según el último Censo 2024, un 26,2% de los hogares en el país vive actualmente bajo régimen de arrendamiento, cifra que representa un aumento de casi nueve puntos porcentuales en comparación con el 17,7?% registrado en 2002.
La Región Metropolitana (RM) lidera ampliamente el mercado del arriendo. En Santiago un 33,1?% de los hogares vive arrendando, con comunas como Santiago Centro, Independencia y Estación Central superando el 59?% de arrendatarios.
En Santiago Centro, el arriendo ya representa el 72?% del total de hogares, fenómeno impulsado por la cercanía a servicios, universidades y centros de trabajo, así como por el desarrollo inmobiliario orientado a la renta.
Otras regiones también muestran un dinamismo creciente. Antofagasta, Valparaíso, Biobío y zonas en expansión como Coquimbo, Ñuble y Aysén han registrado un alza significativa en la demanda y precios de arriendo en los últimos 20 años.
La encuesta Casen 2022 reveló que los principales arrendatarios corresponden a personas entre 18 y 29 años, segmento que pasó de representar un 35?% de los arrendatarios en 1994 a un 59,6% en 2020. También destacó la alta presencia de inmigrantes (26% del total), quienes además conforman el 28% de los hogares que califican como “demanda social de vivienda”.
La misma Encuesta Casen expuso que el arriendo consume hoy un 27% del ingreso mediano de los hogares (comparado con el 16?% en 2000), y en el caso del 10?% más pobre, puede llegar a absorber hasta un 93?% del ingreso total.
A esto se suma una baja significativa en el acceso al crédito hipotecario: si en 2020 cerca del 29?% de los hogares calificaba para financiar una vivienda, en 2025 solo un 17?% está en condiciones de hacerlo, según datos de la industria.
El debate
La discusión la abrió un grupo de académicos del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la UC. Felipe Link, Luis Fuentes y Ricardo Truffello señalaron en una columna en El Mercurio que “la falta de regulación y supervisión del mercado de arriendo constituye un problema ineludible, dada la magnitud del fenómeno”.
“El arriendo -agregaron- sigue siendo una relación frágil, concebida como un vínculo privado entre partes, sin mayores regulaciones ni protecciones. No existe un registro público obligatorio de contratos, protección de precios, ni resguardo efectivo frente a desalojos o aumentos abusivos. Esta falta de regulación y supervisión adecuada genera efectos múltiples”.
Continuaron señalando que “no sólo expone a los hogares a incertezas económicas y riesgo de desplazamiento, sino que también alimenta un mercado informal creciente, donde proliferan acuerdos precarios, subarriendos encubiertos, condiciones abusivas y hacinamiento, sin fiscalización ni garantías mínimas”.
“La experiencia internacional (Alemania, España, Países Bajos, entre otros) demuestra que es posible construir sistemas de arriendo seguros y sostenibles, junto al mercado privado, construyendo marcos normativos robustos que logran equilibrar los derechos entre arrendadores y arrendatarios”, expusieron asimismo.
Complementaron indicando que “en Chile, se requiere avanzar y superar la dicotomía entre arriendo y propiedad, para establecer una regulación y supervisión moderna, junto a una política habitacional integral, que reconozca este fenómeno creciente y asegure condiciones mínimas de certeza, habitabilidad y seguridad residencial para millones de inquilinos, esenciales para sostener proyectos de vida, comunidades urbanas y entornos barriales más estables”.
“En las grandes ciudades de Chile -concluyeron- la vida urbana es cada vez más una vida en arriendo. La política debe asumirlo y actuar en consecuencia, antes de que la informalidad, la arbitrariedad y la precariedad terminen consolidándose como norma”.
La posición de los académicos fue apoyada por Javiera Moncada, directora del Centro de Estudios de Techo-Chile.
“La falta de mecanismos para fiscalizar aumentos abusivos o condiciones discriminatorias genera barreras concretas para acceder a un arriendo formal. Entre ellas, la exigencia de un contrato de trabajo, documento que el 28% de nuestra fuerza laboral -quienes se desempeñan en la informalidad- no puede presentar. A eso se suman restricciones como arriendos solo para estudiantes, exclusión de familias con niños o exigencias de nacionalidad chilena”, indicó Moncada.
“En los campamentos vemos sus efectos más claros. Según nuestro último Catastro, el 80% señala que el principal motivo por el que llegaron a vivir allí es el alto costo de los arriendos. Casi la mitad no tiene contrato formal y la mayoría de los hogares está encabezado por mujeres, muchas de ellas con hijos”.
“Este perfil evidencia cómo el sistema actual va expulsando de forma silenciosa a quienes no cumplen con los requisitos del arriendo formal, empujándolos a soluciones informales -precarias- y luego, muchas veces, a un campamento”, aseveró asimismo.
Luego, sostuvo: “Avanzar hacia un sistema de arriendo regulado es indispensable para prevenir la exclusión habitacional. Muchas veces hay subsidios, pero no ofertas compatibles. Por eso, el Estado debe promover arriendos a precio justo, que no superen un porcentaje razonable del ingreso familiar. Solo así el arriendo será una alternativa real para la población más vulnerable”.
¿Encarecen los arriendos?
No todos creen que avanzar en la regularización -como lo proponen los académicos de la UC Techo-Chile- sea lo óptimo para enfrentar el problema que se viven en Chile, al menos en la magnitud que se ha expuesto.
Es el caso de Erika Isler , directora del Instituto de Investigación en Derecho (IID) de la Universidad Autónoma de Chile. Dice que debería avanzarse en cuando al arrendamiento para fines habitacionales, respecto de algunos puntos específicos y para ciertas situaciones particulares, tales como el hacinamiento.
No obstante, recalca que “cualquier política pública o legislativa debe ser acotada, elaborada con mucho rigor técnico, y acorde a la realidad del país. La experiencia demuestra que una excesiva regulación conduce al encarecimiento de los arriendos, a la gentrificación, y a un deterioro de la economía”.
“Cualquier política pública o legislativa debe ser acotada, elaborada con mucho rigor técnico, y acorde a la realidad del país. La experiencia demuestra que una excesiva regulación conduce al encarecimiento de los arriendos, a la gentrificación, y a un deterioro de la economía”
Erika Isler , directora del Instituto de Investigación en Derecho (IID), Universidad Autónoma de Chile
Juan Ignacio Contardo, profesor investigador del Centro de Derecho Regulatorio y Empresa UDD, en tanto, dice que el régimen actual de alguna “manera se concilia lo que es el derecho de propiedad del arrendador con precisamente la libertad de precio”.
En ese sentido, explica que “pensar en controles de precios sería tremendamente negativo porque alteraría las reglas del mercado. Otra cuestión muy distinta, es que el Estado pueda, y ya lo ha hecho, establecer subsidios para acceder a arriendo, sobre todo en aquellas familias que les cuesta acceder a una vivienda”.
“Hay que entender -complementa- que como el arrendamiento se rige por las reglas de la oferta y la demanda, hoy en día existen las grandes urbes y hay poca oferta inmobiliaria, entonces es lógico que suban los precios, suban los estándares que colocan los arrendatarios, porque la demanda por arrendamiento es mayor a la oferta”.
“Por esta razón, me parece que no es posible hablar de que existan barreras de acceso en materia de arrendamiento. Los arrendadores libremente deciden a quién arrendarle y a quién no”, complementa.
Asegura, además, que “también, por supuesto, los arrendadores protegen el derecho de propiedad sobre sus inmuebles que están arrendando. Esa es la razón en que, por ejemplo, los arrendadores colocan restricciones con las mascotas. Ahora parece discutible algunas otras, como la restricción de niños o incluso en razón de la nacionalidad”.
En materia de desalojos, indica, la ley de arrendamiento de precios urbanos, tratándose de los arrendamientos a plazo indefinido, “establece un plazo para que el arrendatario deje el inmueble y que puede llegar hasta los seis meses. Así que, de cualquier manera, los arrendatarios de alguna manera se ven protegidos”.
“De otra parte -finaliza- lo que se le denomina aumentos abusivos de precios, esto hay que verlo en relación a también cómo se pactan los contratos de arrendamiento y cuáles son las condiciones que se han establecido. Por ejemplo, los arriendos aumentaron mucho con el alza de la inflación”.
¿Desincentiva arriendos formales?
GPS Property dice ver “con preocupación la discusión que busca rigidizar aún más el mercado de los arriendos, especialmente cuando los datos del Censo 2024 revelan que arrendar ya no es una situación transitoria, sino una realidad estructural en las grandes ciudades del país”.
“En sectores como Santiago Centro, Estación Central o Independencia, el arriendo supera el 50% del total de hogares. En este contexto, cualquier medida que aumente la incertidumbre para los propietarios —como mayores trabas legales, fiscalizaciones mal diseñadas o riesgo de juicios eternos por no pago— termina desincentivando la oferta de arriendos formales”, indican.
A su juicio, se necesita más regulación moderna y equilibrada, no más rigidez. Experiencias internacionales demuestran que los sistemas de arriendo funcionan bien cuando hay reglas claras, protección tanto para arrendatarios como para propietarios y seguridad jurídica para ambas partes.
“En Chile, el mercado informal crece precisamente porque el arriendo formal se ha vuelto riesgoso y poco atractivo. Por eso, cualquier reforma debe hacerse con una mirada técnica, no ideológica, que busque fomentar más oferta formal y condiciones dignas, pero sin castigar al pequeño inversionista ni ahuyentar al capital privado que hoy sostiene gran parte del stock disponible”, aseguran también.
La experiencia en otros países
Alemania es uno de los países con mayor tradición de arriendo en Europa. Allí las leyes limitan los aumentos a un máximo del 20% en tres años y las alzas deben ajustarse a valores de mercado establecidos por un índice.
En ciudades como Berlín se intentó incluso congelar los arriendos por cinco años, aunque la medida fue anulada por la Corte Constitucional en 2021. Pese a ello, más del 50?% de la población arrienda y el sistema permite una estabilidad relativa.
Más radical es el caso de Viena, en Austria, donde el 80?% de los habitantes vive en arriendo y cerca de un cuarto lo hace en viviendas públicas construidas por el propio municipio. En estos casos, los arriendos no pueden subir si la inflación no supera el 5%.
En Francia, especialmente en París, Lille y Lyon, los arriendos están regulados mediante un índice oficial que impide aumentos abruptos. Desde 2022, el gobierno estableció un techo del 3,5?% anual para los ajustes.
En este país tras imponer topes de precio, muchos propietarios sacaron sus viviendas del mercado tradicional para destinarlas a arriendos turísticos.
En España, en tanto, tras implementar medidas de control parcial, ha emergido un mercado informal de arriendos, con acuerdos verbales o sin contrato.
