Geografías de la transitoriedad residencial: mercados, formas y prácticas del arriendo en Chile

¿Cómo se configuran y organizan los diferentes mercados de vivienda en arriendo en Chile, cuál es su impacto urbano territorial, en cuanto a sus tipologías y localización, y qué prácticas y características por parte de los arrendatarios son definitorias de su transitoriedad residencial?

PALABRAS CLAVE: MERCADOS DE VIVIENDA EN ARRIENDO, VIVIENDA Y TRAYECTORIAS RESIDENCIALES, REDES Y COMUNIDADES ARRENDATARIAS

Resumen

La crisis de la vivienda en Chile se ha acentuado en los últimos años. El efecto de la pandemia por Covid-19 y la consecuente crisis económica y social desde 2020, contribuyó a su radicalización, principalmente en el aumento del número de campamentos y vivienda informal. Además, se proyecta un déficit habitacional actualizado a nivel nacional en torno a las 600.000 viviendas, lo que se concentra principalmente en las áreas metropolitanas y las grandes ciudades.

Por un lado, la política habitacional en nuestro país no ha logrado equilibrar instrumentos de mejoramiento de la calidad y localización de la vivienda, con una producción masiva que contribuya a disminuir efectivamente el déficit habitacional. Por otro lado, el mercado privado de vivienda no subsidiada es cada vez menos asequible para la gran mayoría de las familias. En este contexto, el aumento general de la tenencia en arriendo por parte de los hogares, es parte de la complejidad del problema actual de vivienda.

El arriendo ha crecido en términos porcentuales en muchos países del mundo, principalmente luego de la crisis global de 2008 (Rolnik, 2019). En Chile, la tenencia en arriendo ha aumentado del 16% al 22% de los hogares a nivel nacional y del 19% al 28% en la región Metropolitana de Santiago, según los datos de la encuesta CASEN 2017. A nivel metropolitano, la proporción de arriendo es mucho más significativa, concentrando cerca del cuarto de los hogares en las grandes ciudades.

El proyecto aborda el problema del arriendo en las principales ciudades en Chile, a través del estudio de tres dimensiones: 1) los mercados del arriendo, 2) las formas del arriendo, entendidas como tipologías de vivienda y morfología urbana de los emplazamientos, y 3) las prácticas de los arrendatarios, en cuanto a su trayectoria y expectativas residenciales, así como a las redes personales que construyen en el proceso de habitar en arriendo.

Lo anterior, contribuye a comprender y problematizar las características del mercado dela vivienda y tenencia en arriendo, entendidas como un problema relevante y urgente a escala nacional, pero concentrado en las áreas metropolitanas del país.

La pregunta de investigación de la presente propuesta es: ¿Cómo se configuran y organizan los diferentes mercados de vivienda en arriendo en Chile, cuál es su impacto urbano territorial, en cuanto a sus tipologías y localización, y qué prácticas y características por parte de los arrendatarios son definitorias de su transitoriedad residencial?

La hipótesis de trabajo plantea que la transformación del mercado inmobiliario en las áreas metropolitanas chilenas, asociado a la rentabilización a través del arriendo, así como la complejidad del mercado de vivienda subsidiada e informal, configuran un tipo de desarrollo urbano que tiende a la precarización y vulnerabilidad residencial para los arrendatarios, disminuyendo las superficies de las viviendas, aumentando la altura y densidad de las edificaciones, así como precarizando el arriendo informal.

Este proceso, motivado por el aumento creciente de la demanda por arriendo, dada la imposibilidad de participación en el mercado privado de compra – venta, y la falta de oferta subsidiable por parte del Estado, contribuye a la transitoriedad residencial de los habitantes y por lo tanto a generar una geografía residencial que inhibe las prácticas barriales y la conformación de redes personales, reforzando el desarraigo.

Metodología

El diseño metodológico de la investigación se plantea en dos etapas. En una primera etapa se trabajará con datos estadísticos secundarios en las áreas metropolitanas de Chile, definidas por SUBDERE (2018) más la ciudad de Antofagasta. A partir de este análisis de datos, que corresponden a los primeros objetivos específicos de la investigación, se seleccionarán tres áreas metropolitanas específicas, donde se propone levantar datos primarios, a través de una encuesta a una muestra de 1.200 arrendatarios y realizar 12 Focus Group, para profundizar en las diferentes dimensiones del proyecto, asociadas a la transitoriedad residencial.

La relevancia del proyecto está dada por la contingencia y urgencia del problema planteado, aporta en la generación de datos descentralizados y permitirá realizar comparaciones de interés para las políticas habitacionales y urbanas. Además, tiene relevancia teórica y metodológica, ya que aporta en la conceptualización de la transitoriedad residencial, a través del análisis del arriendo y los arrendatarios, desde una perspectiva que abarca diferentes realidades urbano metropolitanas, más allá de los estudios existentes hasta el momento en Chile.

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