«Un sistema robusto de arriendo social, en donde se asegure la tenencia y no se paguen más de 30% de los ingresos (incluyendo un pago $0.00 si se pierde el empleo), es una propuesta económica e institucionalmente factible, además de socialmente necesaria» señaló Javier Ruiz-Tagle, investigador y académico del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales.
La política habitacional chilena, durante las últimas décadas, ha basado su gestión en la entrega de subsidios, por la vía de decretos que van variando en cobertura y aplicación cada cuatro años (o menos). Así lo señalaron en la columna de opinión recientemente publicada en el diario La Segunda expertos de la UC, entre ellos los profesores del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales Javier Ruiz-Tagle y Felipe Link:
“Durante los últimos cuarenta años, ésta (la política habitacional) ha descansado básicamente en el subsidio a la demanda o voucher para la compra de una vivienda. Si bien esto ha permitido a numerosas familias acceder a una propiedad, también ha demostrado que confiar solo en el mercado tiene serias limitaciones” (La Segunda, 21/04/2021)
Asimismo, según estudios del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales, el Observatorio de Ciudades e INCITI, seis de cada diez familias de la región Metropolitana de Santiago no pueden acceder a una vivienda en el mercado de propiedades nuevas por falta de ingresos, evidenciando una brecha cada vez más creciente entre el valor del metro cuadrado de las propiedades y el promedio de los salarios de las personas.
Tomando en cuenta éstos y otros fenómenos, la realidad de la vivienda en Chile es crítica. Ha aumentado gravemente el número de familias viviendo en campamentos (más de 81 mil familias viviendo en 969 campamentos en todo el país, de acuerdo al último catastro de fundación TECHO), crece el fenómeno del allegamiento y el centralismo de la política habitacional pareciera no estar dotada de suficientes herramientas para abarcar la multiplicidad de aristas que se dan en la dinámica del acceso a la vivienda.
Durante el último tiempo, el profesor Javier Ruiz-Tagle ha estado liderando investigaciones sobre cooperativas de vivienda, marginalidad urbana y recuperación de plusvalías para la inserción de viviendas sociales en barrios consolidados. Actualmente es jefe del Diplomado en Políticas de Vivienda y Ciudad, que imparte el Instituto en conjunto con la escuela de Arquitectura, participa como investigador adjunto en el Centro de Estudios de Conflicto y Coesión Social (COES) y como investigador asociado en el Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (CEDEUS).
Conversamos con él sobre el escenario actual en materia de acceso a la vivienda, las consideraciones que debe tener una adecuada política de arriendo social a precio justo y el rol de la institucionalidad para su viabilidad.
1) ¿Cómo debería insertarse, a tu juicio, una política de arriendo social a precio justo en medio de la aguda situación habitacional que viven miles de familias en Chile? (aumento del allegamiento, incremento de los campamentos y problemas serios de acceso a la vivienda).
JRT: Efectivamente los déficits habitacionales han estado subiendo, junto con el allegamiento, el hacinamiento, y los asentamientos informales (campamentos). Detrás de esto hay al menos cuatro grandes procesos: (1) una producción decreciente de vivienda social por parte del Estado, (2) alzas de precios de vivienda respecto a los ingresos, (3) complejización y pocas capacidades institucionales para la producción habitacional (en términos de suelo, normas y planes), y para la «clausura» de campamentos, y (4) agotamiento general del sistema de subsidios, en donde cada vezmenos gente quiere irse a un bloque de viviendas en la periferia lejana, y hay más gente buscando vías alternativas (autogestión, cooperativas y los mismos campamentos).
Una respuesta contundente al problema (1) es que el Estado produzca mucha más vivienda de la que produce actualmente, lo cual es complejo de proponer debido al historial reciente de mala calidad que ha tenido el Estado a la hora de proponerse la producción masiva. Lo que muchos países han hecho al respecto es diversificar el tipo de solución. Así, dado que el sistema de subsidios para la vivienda en propiedad está mostrando claros síntomas de agotamiento, un sistema robusto de arriendo social, en donde se asegure la tenencia y no se paguen más de 30% de los ingresos (incluyendo un pago $0.00 si se pierde el empleo), es una propuesta económica e institucionalmente factible, además de socialmente necesaria.
2) ¿Cómo se avanzaría en Chile en materia de arriendo si el “sueño de la casa propia” sigue siendo aún un ideal muy instaurado en la sociedad y en la institucionalidad vigente?
JRT: Muchos estudios han señalado que la imposición de la propiedad de la vivienda ha sido producto de un largo trabajo ideológico por parte de muchos Estados. En el caso de Chile, Pinochet toma una frase de Francisco Franco y dice «necesitamos menos proletarios y más propietarios», apuntando al rol de disciplina y obediencia social que impone la vivienda en propiedad, aun sin crédito hipotecario de por medio.
Según Aalbers & Christophers (2014), la vivienda en propiedad está relacionada con la posibilidad de excluir a otros, con la participación política (ej. historia: derecho a voto asociado a tenencia de propiedades), con derechos de ciudadanía (ej. entrega de ciudadanía por compra de propiedad en Portugal), y asociado a varias batallas ideológicas del capitalismo, como las tomas de terreno y el derecho a la vivienda, y como la privatización, neoliberalización y financiarización de la vivienda.
Lo que han promovido instituciones internacionales como ONU-Hábitat desde los tiempos de John Turner, es la seguridad de la tenencia, por sobre el arriendo, la propiedad, la regularización de títulos de dominio, etc., como cuestión esencial del Derecho a la Vivienda. Es decir, mucho más importante a ser o no ser propietario de lo que se usa, es tener la seguridad de que a uno/a no lo/a
van a sacar de ahí. Para muchos académicos y activistas, es urgente ponerle freno a la lógica de la propiedad individual, ya que el predominio de ésta trae aparejados problemas de organización y clientelismo. En cambio, se ha planteado la necesidad urgente de dar un impulso legal y cultural a formas de propiedad colectiva (ej. cooperativas de vivienda), promover la seguridad de la tenencia y la asequibilidad como instrumentos de bienestar social (no propiedad privada), y desarrollar una preocupación socio-cultural por la vida cotidiana (y no la vivienda como fin en sí mismo).
3) ¿Cómo crees que podría crecer de buena manera una política de arrendamiento social? ¿Transfiriendo competencias a Gobiernos Regionales y Municipios? ¿Seguir canalizando todo a través del MINVU y sus Serviu en las regiones? ¿Es un tema que debiese considerarse en el debate Constitucional?
JRT: la base de las políticas exitosas de arriendo social en el mundo es la existencia de un Estado garante del derecho a la vivienda. Luego, hay muchas diferencias respecto a qué entidad produce y quién administra la vivienda en arriendo social. De todos modos, lo que ha ganado más aceptación entre todos los actores directamente involucrados (habitantes, Estado, sociedad civil), es que ninguno de esos dos procesos (producción y administración) esté en manos de instituciones con fines de lucro. Así, ha habido participación de gobiernos centrales, municipios, organizaciones sin fines de lucro (ej. fundaciones), oficinas profesionales, cooperativas de habitantes, y asociaciones entre distintos actores (ej. fideicomisos comunitarios de tierras).
En el caso de Chile, el centralismo de nuestra institucionalidad ha sido ampliamente criticado, e incluso incluido entre las críticas del estallido social. A pesar de que los municipios conocen su realidad local mucho mejor que el gobierno central, los recursos con los que cuentan son escasísimos. Y, además, hay toda una cultura instalada respecto a desconfiar de las capacidades de gestión de los municipios. Pero pese a esta inercia cultural, y contra las dificultades del centralismo, algunos municipios han logrado gestionar proyectos en donde se asegure vivienda de calidad en varios formatos alternativos a la hegemonía del subsidio a la propiedad: mediante cooperativas, mediante arriendo, mediante la recuperación patrimonial, etc. De la misma manera, es necesario fortalecer la existencia de otros actores, ya que es la variedad y diversificación de instrumentos y actores lo que fortalece un sistema que dé garantías de vivienda digna y adecuada.
En términos muy generales, en Chile solo tenemos a dos actores realmente relevantes en la producción habitacional: (1) el gobierno central a través de los SERVIU, y (2) las grandes empresas inmobiliarias, tanto las que hacen vivienda social, las que reciben subsidios para la clase media, y las que construyen vivienda 100% de mercado. Pero no tenemos un sector robusto de pequeñas y medianas empresas constructoras e inmobiliarias, ni tampoco tenemos asociaciones profesionales con la capacidad financiera y logística de poder producir y administrar vivienda. En términos sintéticos, necesitamos descentralizar los recursos y las competencias, y también diversificar los instrumentos y actores de la producción y administración de un parque habitacional de arriendo.
Sigue aquí el desarrollo del proyecto:
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