La verticalización constituye una de las expresiones más notorias de la transformación urbana contemporánea en América Latina y, particularmente, en Chile. Durante las últimas tres décadas, las áreas metropolitanas de Santiago, Valparaíso y Concepción han experimentado un proceso sostenido de intensificación residencial en altura, con impactos heterogéneos sobre la morfología urbana, la configuración socioespacial y las condiciones de habitabilidad.

A diferencia de los discursos que promueven la densidad como condición deseable de la ciudad compacta —vinculada a la sostenibilidad, la eficiencia energética y la equidad en el acceso a bienes urbanos (Rueda, 2007; CNDU, 2019)—, la evidencia nacional muestra que la verticalización ha sido guiada principalmente por la financiarización del suelo y la vivienda, en un marco normativo fragmentado y reactivo más que proactivo (Vicuña & Urbina-Julio, 2023; De Mattos, 2016).

En el Área Metropolitana de Santiago, la verticalización se inició en la década de 1990 bajo el alero de programas de repoblamiento y ha derivado en hiperdensidades que alcanzan hasta 15.000 hab/ha en comunas como Estación Central (Vicuña, 2017; Vicuña & Moraga, 2021). En el Área Metropolitana de Valparaíso, la presión inmobiliaria sobre el borde costero ha impulsado un crecimiento vertical que fragmenta el paisaje natural y tensiona la infraestructura urbana (Vicuña, De Dios & Moreno, 2026). En Concepción, en tanto, la verticalización ha emergido más recientemente, transformando barrios centrales y pericentrales bajo lógicas de rentabilización intensiva del suelo (Vicuña, Baeriswyl & De Dios, 2024). En los tres casos, la evidencia muestra un patrón común: el aumento de la densidad residencial no se ha traducido necesariamente en mayor densidad poblacional, ni en integración social o sustentabilidad urbana, configurando un “desacoplamiento densidad-población” que ha sido documentado por distintos estudios (Angel et al., 2011; CNDU, 2019).

La problemática central de este informe reside, por tanto, en el desajuste entre los objetivos normativos de integración y sustentabilidad y las dinámicas reales de verticalización, caracterizadas por su fragmentación, la captura de plusvalías por parte de actores inmobiliarios y la escasa capacidad de los instrumentos de planificación territorial para orientar el proceso. La literatura ha mostrado cómo normas de excepción —como la fusión predial, el conjunto armónico o el DFL2— han debilitado la conducción de los planes reguladores comunales (Vicuña & Moraga, 2021), mientras que los aportes al espacio público han resultado insuficientes para mitigar los impactos de la densificación (Vicuña, Pumarino & Urbina, 2020). De este modo, la verticalización en Chile aparece menos como un proyecto de ciudad compacta bien servida y más como la expresión de un urbanismo de mercado, con externalidades negativas sobre la habitabilidad, la cohesión social y el medio ambiente (Orellana et al., 2022; Vicuña & Rivas, 2022).

El presente documento tiene como objetivo formular recomendaciones normativas que promuevan una verticalización más integrada y sustentable en las áreas metropolitanas de Santiago, Valparaíso y Concepción. Para ello, se estructura en tres niveles: un marco conceptual que discute críticamente los principales enfoques sobre densidad, verticalización e integración urbana; un diagnóstico comparado que analiza los patrones de verticalización en cada área metropolitana a partir de la evidencia empírica; y un conjunto de propuestas normativas que buscan articular principios de eficiencia, equidad, armonía y cohesión —tal como los define el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (2019)— en distintos niveles de escala (nacional, metropolitana y comunal). En este sentido, se asume que el problema no radica en la densidad en sí misma, sino en las formas de su materialización, en la coherencia entre las piezas del ensamblaje urbano y en la capacidad regulatoria de orientar procesos de intensificación hacia un horizonte de mayor justicia espacial y sostenibilidad.

CÓMO CITAR

Vicuña, M. & Guzmán, S. (2026). Recomendaciones normativas que promuevan mayor integración y sustentabilidad en los procesos de verticalización de las áreas metropolitanas de Santiago, Valparaíso y Concepción. Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC, Documentos de Trabajo del IEUT, N° 27.

Recomendaciones normativas que promuevan mayor integración y sustentabilidad en los procesos de verticalización de las áreas metropolitanas de Santiago, Valparaíso y Concepción
N°

27

Autor(es)
Magdalena Vicuña

Simón Guzmán

Año

2026